목표 수익률로 매매가 역산

① 월세 합계와 보증금 합계를 넣습니다. 매물 광고나 임대차 현황표의 숫자를 모두 더한 값입니다.

② 원하는 수익률을 넣습니다.

③ 융자를 쓸 계획이면 선택 입력을 엽니다. 융자는 매매가의 몇 %인지(예: 40%)로 넣습니다. 금리가 높으면 융자를 늘릴수록 같은 수익률을 맞추는 매매가가 내려갑니다.

• 융자 없이최대 매매가 = 보증금 + 연 월세 ÷ 목표 수익률
• 융자 비율 k, 금리 r일 때최대 매매가 = (보증금 + 연 월세 ÷ 수익률) ÷ (1 − k + k × r ÷ 수익률)

월세 합계 300만 원, 보증금 합계 2억 원, 원하는 수익률 5%, 융자 없이 사는 경우입니다.

• 연 월세300만 × 12 = 3,600만 원
• 최대 매매가2억 + 3,600만 ÷ 5% = 2억 + 7억 2,000만 = 9억 2,000만 원
• 필요한 현금9억 2,000만 − 2억 = 7억 2,000만 원

매도인이 10억을 부르면, 5%를 원하는 사람에게는 8,000만 원 비싼 셈입니다. 같은 건물을 융자 40%(금리 4.5%)로 사면 최대 매매가가 달라지니 선택 입력에 넣어 비교해 보세요.